秦汉工程：房屋安全鉴定
一、行业面临的五大挑战
1、市场迈入存量时代
根据统计局数据，2023年建筑业总产值同比增长2.6%；新签订单同比下降2.3%。2024年一季度建筑业总产值同比增长3.4%；新签订单同比下降2.9%。建筑业总产值增长都低于同期GDP和固定资产投资增长，新签订单进入下降通道。
长期来看，伴随着城镇化率的不断提升，工程建设行业市场发展放缓是必然。短期来看，房地产快速下滑给工程建设行业市场造成巨大影响。2023年房地产投资同比下滑9.6%，商品房销售同比下滑6.5%；2024年一季度房地产投资同比下滑9.5%，商品房销售同比下滑27.6%。虽然各地政府已经出台各类刺激政策，但居民对未来房地产预期并未好转，下行还未见底。从房地产新开工面积来看，2023年同比下滑20.6%，2024年一季度同比下滑27.8%，房地产对工程建设行业市场贡献度进一步弱化。
2、行业陷入资金危机
近年来，在房地产暴雷、地方政府债务压力影响下，工程建设行业项目推进缓慢、收费困难成为普遍现象。工程建设企业面临较大的两金管控压力，收现比持续下滑，一批资金实力不足的工程建设企业退出市场。以南通一地为例，受房地产暴雷拖累，曾经的“中国建筑铁军”包括南通一建、南通二建、南通三建、南通六建等先后进入债务重组或破产清算。
对于承接政府类业务的工程建设企业而言，2022年以来部分政府类业主通过停工、延长政府审计流程或延期支付等形式拉长对工程建设企业的付款账期现象更加突出，未来几年仍是地方政府化债期，预计一段时间内仍呈上升趋势。
从中诚信国际统计的80家发债的工程建设企业数据来看，截至2023年三季度样本企业两金规模持续增长，两金合计占总资产的比重超过40%，对营运资金占用明显，且样本企业两金增速高于营业总收入增速，经营效率呈弱化趋势。
3、员工队伍后继无人
“50岁农民工”现象已是常态，建筑工人老龄化趋势明显。根据2022年江苏省建筑工人实名制信息管理服务平台统计，江苏860万建筑业从业人员中，有建筑工人560万人；其中，18岁-40岁、40岁-50岁、50岁-65岁的建筑工人占比分别约为29%、23%、48%。
工程建设行业人才吸引力持续下滑，未来员工队伍建设存在隐忧。近几年，各大高校建筑和土木工程类专业学生招生分数线下滑明显，一些老牌院校相关专业只能通过调剂才能满足招生需求。以同济大学为例，其2022年在河南录取分数线门槛位次从2021年的1730名暴跌至43252名。
4、市场改革有待深化
虽然市场化改革在不断推进，但是目前区域保护和“民营企业弹簧门”现象仍旧层出不穷。
区域保护方面，以信用评价体系为例，目前全国各个省有省的信用评价，市有市的信用评价，甚至还有区级的信用评价，体系严重割裂。大多省市信用评价体系尺度不一，个别省份将企业纳税、资质等纳入信用评价体系，不太合理。此外，大多省市将工程业绩作为信用评价的重要指标，但这明显对中小企业不公平，没有分层分类进行设计，让更多企业公平地参与市场竞争。
“民营企业弹簧门”方面，以《2022中国建筑行业民营企业200强调研分析报告》的调查数据为例，工程建设行业民营企业规模偏小，发展速度明显低于央国企，市场空间挤压严重。
5、行业结构不尽合理
一方面，行业市场集中度在持续提升。2023年，在建筑业新签订单整体下滑的背景下，八大建筑央企新签订单合计同比增长8.0%，市场占比提升至46.8%，比2022年提升4.7个百分点。另一方面，行业结构仍旧不尽合理。总承包企业过多，同质化竞争严重；专精特新企业数量不足，整个行业有明显的空心化现象。
二、行业的七大发展趋势
1、建筑行业集中度不断提高
政府大量投资公共资金来刺激建筑业的发展，特别是央企代表的建筑企业集中度的提升已经成为不可逆转的趋势。由于投建营运一体化、融资成本优势、建筑合规化、项目规模增大以及技术门槛的提高等因素，导致中小型建筑商逐渐被边缘化，变成了大型建筑企业的配套和劳务商。中小建筑商之所以被淘汰的核心原因是其能力不足。行业的集中度在长期内持续提高，而大型建设承包商和具有差异化技术领先性的企业则呈现出长期投资价值。
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2、绿色建筑大势所趋：
在"双碳"的背景下，碳排放限制逐渐升级，环保整治和能耗双控力度不断增强。同时，结合信息化和工业化深度融合等行业趋势，可以预见低碳生产技术的革新、节能减排和装配式建筑将成为专业工程公司发展的方向。这对行业的技术创新和服务创新提出了更高的要求，也为未来市场开发带来了新的增长空间。
尽管成本经济性仍然是一个瓶颈，政府主导绿色建筑的先期投资以及行业技术门槛的持续提高为领先型企业提供了跨越式发展的良机。
建筑行业正在进入循环经济时代，可再生建筑材料得到大规模应用。在未来五年里，十大可再生建筑材料包括粘土砖、植物基聚氨酯泡沫板、大麻混凝土、生态砖、竹子、橡胶轮胎、夯土、报纸木、聚碳酸酯板和芯片板。《关于“十四五”大宗固体废弃物综合利用的指导意见》明确规定到2025年，新增大宗固废综合利用率应达到60%。因此，绿色可再生建筑材料的应用比重将不断提高。
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3、建筑行业工业产业化和现代化趋势提速：
我国建筑行业通过应用装配式建筑、钢结构、预制件等先进技术，提高了工业化水平。截至2020年，全国共有328个国家级装配式建筑产业基地和908个省级产业基地，预制混凝土构配件生产线超过2500条，钢结构构件生产线超过2600条。同时，上游建筑材料和设计研发企业也不断成熟发展，为建筑施工提供了良好的配套服务。
2021年，全国新开工的装配式建筑面积达到了7.4亿平方米，较2020年增长了18%，占新建建筑面积的比例为24.5%。住建部颁布了《“十四五”建筑业发展规划》，明确提出了大力发展装配式建筑的重要任务。预计到2035年，装配式建筑将占新建建筑的比例达到30%以上。
装配式建筑主要包括装配式混凝土结构和装配式钢结构建筑两种类型。我国装配式混凝土结构的产能主要分布在湖南、江苏、山东、江西等地，其中湖南的占比最高。而装配式钢结构的产能主要集中在长三角地区，主要分布在江苏、安徽、山东、浙江等地，其中江苏省占比最高。
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4、建筑行业数字化趋势不可逆转
BIM+CIM+GIS是构建未来智慧城市建设的基础信息系统。在建筑业高质量发展方面，BIM技术扮演着重要的支撑角色，并且全球建筑界广泛认同BIM是未来发展的趋势。
国内对BIM和CIM的理解是这样的：BIM是指单体建筑模型，而CIM则是指整个城市的信息模型，可以说BIM是CIM的组成部分。当然，光有BIM还不够，还需要引入GIS技术。GIS需要提供以下四个方面的能力：首先是提供二维和三维一体化的底层基础设施和统一坐标系统；其次是提供各个BIM单体之间的连接网络管理能力；第三是提供管理和空间分析能力；最后是具备大规模建筑群数据管理的能力。只有通过这些能力的提供，BIM+CIM+GIS才能够共同构建起未来智慧城市建设所需的底层信息基础。
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5、智能建造：建筑业科技升级的必经之路
智能建造是一种有效的手段，可以降低行业的人工成本并提高劳动生产率，从而降低建筑制造的成本。为了适应行业发展和提高整个行业的生产效率，2020年7月住房和城乡建设部等多个部门发布了《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》这一重要政策。在推进智能建造方面，我们应该关注以下三个重点内容：建立工程建造信息模型（EIM）、数字化协同设计和机器人施工。为了支持智能建造，我们需要进行基础工作，包括开发三维图形描述和图形引擎的平台，以及开发建筑的三维空间描述和真实感表达的系列软件。智能建造的一个重要标志是机器人在现场承担大量的施工任务，这将彻底改变建筑业的工作方式，逐渐实现施工现场的人员减少甚至无人化。
然而，智能建造的发展面临着一系列挑战。管理体制和人才构成不适应智能建造的要求，行业的信息化水平较低，缺乏自主知识产权的BIM基础平台、三维图形系统和引擎，建筑机器人的研发刚刚起步。尽管如此，智能建造仍然具有巨大的潜力，它可以提高工程品质，改变建筑业的工作方式，提升工作效率，并实现对工程项目的“零距离”管控。
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6、建筑行业步入人才密集化和智力密集化的时代
为了适应建筑行业的绿色化、工业化和智能化发展趋势，行业人才结构需要进行调整。随着建筑行业即将进入科技化时代，我们需要逐步更新行业人才结构。
此外，建筑行业需要培养掌握传统业务并熟悉未来业务的复合型技术人才和管理人才。在人才选拔和培训方面，行业需要提前进行转型，为企业未来五到十年的发展做好人才储备。
要实现建筑业的高质量发展，必须与时俱进。目前，建筑行业对智力型人才的需求大幅增加。具体职位上看，BIM工程师的需求同比增长16.9%，建筑设计师的需求同比增长17.5%，智慧建筑工程师的需求同比增长17.1%。优秀企业对高级管理人才和科技人才的需求比重也在增加。
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7、建筑行业企业综合金融能力应不断加强
建筑业是一个资本密集型行业，企业在运营过程中需要大量的资金。为了满足资金需求，建筑企业应该通过创新投融资模式，积极开拓自筹资金渠道。投融资已成为企业参与行业竞争的重要手段。
建筑行业常用的供应链金融产品包括保理、国内信用证、商业汇票、订单融资以及保理资产证券化融资等形式。
随着行业的发展和市场变化，越来越多的业主采用EPC+F、BT、BOT和PPP等建设管理方式，注重企业在勘察、设计和施工等全面建设管理以及投融资能力。因此，企业管理层和财务总监的转型至关重要。
三、企业应对策略
1、优化公司战略，强化创新驱动系统梳理政策文件，研究各区域发展规划，优化公司发展战略，调整业务布局与区域布局，细化关键战略支撑举措；同时加大管理创新、模式创新与机制创新，强化创新驱动作用。
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2、拓展优势区域，布局新兴产业在传统业务饱和的情况下，企业需要下好先手棋，提早布局战略性新兴产业，做好固本兴新，建筑企业可重点围绕新能源、电动汽车充电设施、新材料、环境治理等进行布局，并完善战略性新兴产业的激励机制。同时，积极拓展新的市场区域，到鱼多的地方去撒网。
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3、创新合作模式，打造战略联盟
1）组建合作平台当下建筑业已非单打独斗的时代，而是大融合、大合作的时代，建筑企业与规划设计企业、融投资企业、分供商等充分合作，共同做大蛋糕共享收益，必要时企业需要组建多种形式的平台，以整合社会资源，提高自身规模和收益。
2）加入联盟平台对自身不具备自建的平台，要积极融入外部已有平台，借助平台资源，获取优质项目、高水平的服务和低成本的资金等。
4、强化内部管理，提升整体实力
1）加强现金流管理企业需要建立自身的压力承受模型，动态监测，根据自身压力承受极限值安排各项工作，尤其是投资项目、垫资项目。加强现金流动态管控，从源头抓承揽项目业主信用、财政状况、付款节点等。加强两金管控，过程中及时做好确权结算，同时对外严禁超支。
2）提高融资能力多措并举提高企业的融资能力，不限于银行授信、债券融资、股权融资等，可以备而不用，但要尽力提高融资上限，以应对各类潜在风险。
3）塑造企业品牌企业品牌是最好的棉衣，在建筑业产能过剩的当下，良好的品牌就是最好的经营资源，还可助力提高项目溢价水平。企业要积极打造自身品牌，整体品牌、强势子品牌等。
4）打造均衡业务建筑业整体增速放缓，但各细分领域差异较大，如传统房建业务下滑，但智慧城市建设、近零能耗建筑、无废园区打造、高标准农田水利建设等细分领域，增速依然较快，企业要打造均衡业务结构，增强抵抗风险能力。
5）完善制度流程恶劣的生存环境下，企业自身的篱笆须先扎紧，以往制度流程不合理、有漏洞的地方要尽快修订完善，通过标准化压减效益流失。流程该压缩就压缩，企业的资源向市场一线、项目一线倾斜，相关决策要让听得见炮火的员工多参与，确保及时响应、决策科学。
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6）加强项目管控建筑企业的效益主要是围绕项目来获取，在当下，企业要将经营收益、管理收益、结算收益等颗粒归仓，充分开展全员营销、全过程营销，完善经营及项目管理的激励约束机制，合理划分不同层级人员收益分成，充分调动企业所有人员的积极性，实现业务高质承揽、高品质建造，交付让业主满意工程，从而实现一次经营变多次经营，长期经营。如项目模拟股份制、项目群管理等都是很好的管控方式。
7）强化人才队伍优秀人才永远都是公司最宝贵资产，企业要进一步完善公司的能力机制、压力机制与动力机制，把好选人关、用人关，推进胜任力评估与全员绩效管理，定期开展人才盘点与绩效诊断，丰富人才培养方式，加速人才成长，健全职业发展体系，让员工合理有序流动，充分释放自身最大潜力。
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8）加速数智化进程目前多数建筑企业都在推进数字化建设，如智慧工地、数据大屏、数据贯通工程等，但仍需进一步提速，需加速融入人工智能、大数据等前沿最新科技的应用，推广智能机器人应用、打造智能工厂等。
9）增强风险防控当下，企业面临的风险增多。企业需要进一步加强内外部风险防控能力，建立企业风险清单，完善预警机制，搭建自身大风控体系，对各式风险做好预判，少踩雷。
总之，2024年建筑行业将面临诸多挑战与机遇。建筑行业需要抓住技术趋势，适应政策环境，满足市场需求，应对环境挑战，履行社会责任，推动建筑行业的可持续发展。
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编辑：秦汉工程叶紫燕
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